Статистиката покажува дека, иако на пазарот на недвижности има голем број непродадени станови, сепак, растат одобренијата за градба, а тоа значи нови станбени квадрати што почнале или допрва ќе се градат. А паралелно со градењето станови, расте и нивната цена, што е надвор од економското правило – цената да се одредува според понудата и побарувачката. Најскап станбен квадрат и натаму е во Скопје. Просечната цена на становите за јули е 1.828 евра за квадратен метар, што е за 6 евра повисоко од минатиот јуни. За споредба, лани во август, просечната цена на становите изнесуваше 1.500 евра за квадратен метар, што значи дека за нецела година, цената на квадратот скокнала за 330 евра.
Пишува: Орце КОСТОВ
И покрај тоа што во земјава, во просек се градат околу 5.000 станови, а секој трет стан е празен, растот на цените на станбениот квадрат, посебно во главниот град, никако да сопре.
Цените на становите продолжија да растат и во вториот квартал годинава и тоа за 22,3 проценти според статистичките извештаи на Народна банка, што е за 6,3 проценти повеќе во однос на првиот квартал во 2025 година.
Во првото полугодие од годинава, цената на станбениот квадрат порасна за 22,6 проценти што е највисок пораст од 2021 година досега.
Побарувачката на станови, посебно во централните градски населби во Скопје, но и во другите поголеми градови во Македонија, како Битола, Велес, Прилеп, Охрид, Штип и Струмица, не стивнува и, според познавачите на градежниот сектор, цените ќе останат такви какви што се, со евентуална можност да бидат стабилизирани на ова ниво до крајот на 2025 година.
Статистиката покажува дека, иако на пазарот на недвижности има голем број непродадени станови, сепак, растат одобренијата за градба, а тоа значи нови станбени квадрати што почнале или допрва ќе се градат. А паралелно со градењето станови, расте и нивната цена, што е надвор од економското правило – цената да се одредува според понудата и побарувачката.
Според платформата „Цена квадрат“, најскап станбен квадрат и натаму е во Скопје. Просечната цена на становите за јули е 1.828 евра за квадратен метар што е за 6 евра повисоко од минатиот јуни.
За споредба, лани во август просечната цена на становите изнесуваше 1.500 евра за квадратен метар, што значи дека за нецела година, цената на квадратот скокнала за 330 евра.
Очекувано, во Општина Центар, становите се најскапи и во просек чинат 2.130 евра за квадратен метар. Следува Карпош со 2.100 евра за квадратен метар, додека во Општина Аеродром цените се стабилизираа на околу 1.800 евра за квадратен метар. На оваа сума се движеше и проценката од градежните комори и агенциите за недвижнини, иако одвреме-навреме, на огласите се продаваше по некој стан со цена од 3.000 евра за квадратен метар.
Според последните податоци на Државниот завод за статистика, во мај годинава се издадени 469 одобренија за градење, што е за 80,4 отсто повеќе во однос на истиот месец од претходната година. Од нив, 255 или 54,4 отсто се наменети за објекти од високоградба.
Според издадените одобренија за градење, предвидената вредност на објектите изнесува 7,87 милијарди денари, што е за 34,1 отсто повеќе во однос на истиот месец од претходната година. Во извештајниот период е предвидена изградба на 1.037 станови со вкупна корисна површина од 90.813 квадратен метар.
НЕМА ЕВТИНИ ДРЖАВНИ СТАНОВИ
Во неодамнешното интервју за МИА, директорот на Акционерското друштво за изградба и стопанисување со станбен и деловен простор од значење за државата, Марјан Стефановски рече дека цените на становите излегувале од рамките на реалното и објективното.
– Очигледно е дека цените на становите излегуваат од рамките на реалното и објективното. Оттука, сите ние се соочуваме со состојба во која квадратот станува сѐ помалку достапен, а сѐ повеќе предмет на шпекулација. Поголемиот дел од тековната понуда на станови на пазарот доаѓа од приватни градежни компании, кои ги определуваат цените според сопствени деловни модели. Иако тоа е дел од природното функционирање на слободниот пазар, неопходно е да постои рамнотежа што ќе го заштити интересот на граѓаните бидејќи цените често се движат во насока што не секогаш одговара на реалната куповна моќ на населението, вели Стефановски.
Според него, важен фактор во определувањето на цените се и други параметри, како надворешните економски услови, цената на градежните материјали, порастот на трошоците за работна сила, комуналните давачки, но и инфлаторните притисоци.
– Ценовните турбуленции на пазарот на недвижности се резултат на динамиката меѓу понудата и побарувачката, а таа во последниве години е особено нарушена. Преку изградба на нови станбени објекти, активно се стремиме да интервенираме во регулирањето на процес, со што директно можеме да влијаеме врз зголемувањето на понудата. На тој начин, придонесуваме за стабилизирање и корекција на цената на станбениот квадрат, овозможувајќи пристап до сопствен дом на поголем дел од граѓаните, вели директорот на АДИССДП.
За волја на вистината, АДИССДП гради згради во Скопје, Битола и во Охрид. Се планираат активности за изработка на проектни документации за изградба на објекти на три нови локации, и тоа во Скопје, Битола и во Штип, со вкупно планирани 269 станови.
Но, нивните станови, наместо да ја спуштат цената, ја покачуваат, а доказ за тоа е последниот оглас за продажба на осум станови во зграда во населбата Пролет во Скопје, каде што АДИССДП се јавува како коинвеститор.
– Во тек е Оглас за продажба на 8 станбени единици со паркинг-места на ул. Страшо Пинџур бр. 6а – Населба Пролет – Скопје. Почетната цена на станбените единици се движи од 1.189 – 1.207 евра по квадратен метар. Станбените единици се со површина од 45,25 – 75 квадратен метар. Огласот трае до 8.7.2025 година, стои во објавата за огласот на јавното претпријатие.
– Почетната цена за предмет на продажба е единечна цена на станот место по квадратен метар во евра без ДДВ. Паркинг-местото што се продава заедно со станот е со фиксна цена, без ДДВ, и наддавањето се врши само за единечна цена на станот по квадратен метар без ДДВ, а критериум за избор на најповолен понудувач е највисока понудена единечна цена за стан/паркинг место по квадратен метар без ДДВ, беа некои од критериумите на јавното претпријатие.
Почетната цена беше околу 1.200 евра за квадратен метар. Начинот на продажба на овие станови се одвива по пат на аукција со позитивно наддавање, односно со задавање на почетна цена за квадратен метар, на која може да се наддава минимум по 1 евро за квадратен метар.
Според „Марх“, специјализираниот портал за македонска архитектура, првиот стан постигнал вредност од 2.803 евра за квадратен метар. Наместо да се урне или намали цената на становите во строгиот центар на Скопје, каде што просекот според порталот „Цена квадрат“ се движи околу 2.130 евра, цената се зголемила за 700 евра над просечната.
Механизмот со кој државата треба да се бори со инвеститорите очигледно некаде не функционира, иако јавното претпријатие тука ги почитувало сите постапки и поставило ниска почетна цена.
Јавното претпријатие за станбен и деловен простор лани најави инвестиции во изградба на комерцијални станбени згради, со цел да се намали цената на станбениот квадрат, со 10 милиони евра на „лагер“ за изградба на станови.
Последната објава за Скопје им беше за изградба на комерцијална зграда во центарот на градот во близина на „Даре Џамбаз“, каде што уште во фаза на градба се продадени 112 станови.
Според нивните објавени податоци за продадени 112 станови, при првото наддавање на почетокот од 2024 година, цената од 1.450 евра достигнала до 1.600 евра за квадрат. Второто наддавање, лани во јули, цената стигнала до 1.916 евра.
СТАН ЗА ЦРНИ ДЕНОВИ
Навечер, низ центарот во Скопје, посебно во луксузните Дебар Маало или Водно, може да забележи колку многу станови се изградени, а во нив владеат тишина и црна темница. Во нив ги нема ниту потстанарите, ниту сопствениците. Светлото од прозорците продира само од неколку станови во згради со по педесетина станбени единици.
Тоа ги потврдува податоците од последниот попис во 2021 година, дека во земјава речиси 37 отсто или над 307 илјади станови немаат жители од вкупно 839.174 станови во земјава.
Од нив, во 531.987 станови се живее, а останатите 307.187 станови се празни, меѓу кои речиси 60.000 само во Скопје. Истовремено, пописот покажа и дека во изминатите 20 години, бројот на станови бил зголемен за дури 20,2 проценти.
Од скопските општини, најмногу празни станови има Центар – 10.865 или над 40 проценти од вкупниот број, а најмалку празни станови има Чаир – 22,5 проценти од вкупно 17.771 стан. Во Охрид и во Берово, празни се повеќе од половината станови, a во Дојран над две третини. Но, пописот покажа и дека во исто време, во изминатите 20 години, бројот на станови бил зголемен за 141.031, односно за дури 20,2 проценти.
Станови во Скопје за продажба немаше „ниту за лек“, иако најголемиот дел до нив зјаат празни и неискористени, што, пак, како фактор влијаеше врз наглото зголемување на цената на станови посебно во поцентралните градски подрачја.
Од една голема скопска агенција, која работи во скопскиот плански регион, велат дека се забележуваат нелогичности на пазарот, кои Државниот завод за статистика и Извештајот на Народна банка можат да ги потврдат со официјални податоци.
– Има граѓани што купиле по 5-6 станови, имаат финансиска стабилност и не ги изнајмуваат. Само ги вложиле парите во недвижнини и тоа е една од причините што има многу станови со изгасени светла. Становите се продаваат, тоа е факт, и покрај тоа што граѓаните знаат колку се сега високи цените. Пазарот е нелогичен и ние не знаеме веќе како да реагираме во однос на цената кога ќе ни се јават клиенти да понудат стан за продажба.
Луѓето што имаат потреба да купат или мора да купат стан затоа што немаат друга алтернатива, се принудени да купат по цените што се во моментов. Но, купувачите на повеќе од овие празни станови се луѓе што имаат повеќе средства и ги чувале, ги имале, ги вложуваат во недвижнини. Инфлацијата си го прави своето, па тие сметаат дека е подобро е да се вложат пари во недвижнини, меѓутоа не секој од нив ги изнајмува, велат од агенцијата.
Според експертите, освен побарувачката, која секогаш ги диктира цените, врз нивното зголемување влијаеле и други фактори, како недостигот од работна рака и поскапени градежни материјали. Се покачија и комуналните давачки, не само во Скопје, туку и во другите поголеми општини каде што се градат станбени единици, а за големиот скок на цените во Општина Центар влијаеше и четиригодишниот мораториум за градба кога немаше понуда на станови.
Затоа, најголемата побарувачка за станови е на атрактивните локации во населба Центар или во населбите што гравитираат околу центарот на Скопје, како Карпош, Аеродром и Кисела Вода.
ПЛАЌАЊЕ ВО КЕШ
Во градежништвото, како никој друг сектор, може да се исперат црните пари, а купувањето станови е најлесниот начин за тоа затоа што потеклото на парите тешко се проверува, а корупцијата е на високо ниво.
Една од причините за порастот на цените е прекумерното вложување во недвижнини и купување станови со пари во кеш, односно со црни пари за кои не може да се докаже потеклото.
Според проценките на Светска банка, во сивата економија, во Македонија се вртат меѓу 700 и 800 милиони евра. Овие пари на црно најлесно се перат преку купување станови со поголема вредност. Колку станот е поскап, толку повеќе пари може да се легализираат.
Неформалната економија, согласно одредени процени, изнесува околу 30 отсто од бруто-домашниот производ на нашата земја. БДП за 2023 година е проценет на 14,4 милијарди евра, оттаму вредноста на неформалната економија би изнесувала околу 4,32 милијарди евра.
– Според груби пресметки, тоа значи дополнителни 795 милиони евра годишни приливи по основ на даночни приходи во Буџетот. Попластично, овие средства се еднакви на средствата потребни за изградба на автопатските делници на Коридорот 8 или на Коридорот 10-д, четири клинички центри или реконструкција на сите училишни згради во земјава.
Со оваа сума може целосно да се покрие буџетскиот дефицит предвиден за 2023 година и да останат уште дополнителни 100 милиони евра, што би значело дека доколку секој си го плаќа својот фер дел од давачките, нема да има потреба од задолжување на државата, напиша во својата колумна поранешниот министер за финансии, Фатмир Бесими.
,,Главната предност на секторот е што може да апсорбира голем капитал, како и фактот дека е недоволно регулиран и е управуван од локалните власти, кои имаат слаби капацитети да контролираат што се случува“, се вели во извештајот за нелегални финансиски текови на Балканот од август 2020 година на „Глобалната иницијатива против меѓународен организиран криминал“.
„Купувањето станови додека се во изградба има особено големи предности, кога станува збор за перењето пари. Често, потеклото на парите не мора да се открие, а купувачите може да платат на повеќе рати, во кеш, и да останат под прагот што наложува трансакциите да се извршат преку банкарскиот систем. И повратот на парите е често подобар кога се купува имот пред да биде завршен“, стои во извештајот.
Плаќањето на подизведувачите по цени повисоки од пазарните, исто така, овозможува нерегуларни пари да влезат во финансискиот систем. Тука е и праксата да се даваат директни заеми за да се финансираат градежни проекти, со што се исклучуваат банките.
„Во новите градби, речиси секогаш се бара од клиентите да платат однапред, односно имотот се продава пред да почне изградбата. Индустријата, во голема мера, се потпира на кеш, а агентите за недвижнини интервјуирани за овој извештај велат дека продажбите што се прават целосно во кеш, не се невообичаени. Трансакциите за недвижности во кеш може да ја избегнат проверката од формалниот финансиски систем и потеклото на парите може да остане непознато“, се вели во извештајот.
ЦРНИ ПАРИ
Половина од становите во земјава се купуваат во готово и изворот на овие средства треба да се провери, алармира гувернерот на Народна банка, Трајко Славески, во интервју за „Трилинг“.
– Пред пандемијата во 2019 година, соодносот на купување станови и објекти за живеење бил поповолен во однос на кредитирањето. Шеесет и пет проценти се купувале на кредит, а остатокот од 35 проценти во готово. Сега, по моите информации од колегите во Народна банка, односот е 50-50. Се разбира дека е вредно да се погледне од каде е изворот на тие средства. Ние не можеме да шпекулираме, најверојатно има и од заштеди.
Понатаму, општо е познато дека еден добар дел од млада популација, особено оние во лукративни дејности од ИТ технологиите, кои работат за странски нарачатели, ги добиваат приливите на сметки кои се во странство, па од таму подигаат готовина, која ја внесуваат во Македонија. За други извори на средства останува други надлежни органи тоа да го утврдат, вели Славески.
Она што ние како Народна банка преку монетарно-кредитната политика може да влијаеме, додава тој, е во однос на кредитирање.
– Кога сме кај кредитирањето, тоа не е само кредитирањето на купувачите, туку секако треба да се погледне кредитирањето и на изведувачите во станбениот бизнис. Сето останато, дел е сигурно и во сивата економија, затоа што има индикации и дека набавката и на градежни материјали, исплата на надоместоци, односно плати на вработените понекогаш се врши во готовина, но останува други институции ова да го утврдат, тука е финансиската полиција, Министерството за финансии, кои заедно со Народна банка се обврзани да вложат максимум ресурси во однос на спречувањето на перење пари, вели Славески.
ПОВЕЌЕ СТАНОВИ, ПОВИСОКИ ДАНОЦИ
Според измените во Законот на даноци од 2023, секој што има стан или деловен простор што не се користи, ќе плаќа трипати повисок данок на имот. Тоа се однесува и на имотот во сопственост на државата, општините и Град Скопје, но и на физичките и правните лица.
Притоа, ако станот не се користи подолго од шест месеци во текот на една година, ќе се плаќа за трипати повеќе во однос на стапките пропишана со законот. Оние, пак, што нема да пријават дека имаат имот што не го користат, ќе платат петпати повисок данок. Ако сопственикот живее во станот, тогаш пак плаќа за 50 отсто понизок данок.
Според експертите, побарувачка за „празни“ станови ќе има сѐ додека не се создадат пристојни услови за живот и во помалите места. Последиците од ова ќе се гледаат низ целата држава во годините што доаѓаат.
Становите ќе треба да се одржуваат, а во отсуство на сопственици што не живеат во тие згради, ниту, пак, има доволно кираџии, товарот ќе падне на оние што ќе живеат во полупразните згради.
Оваа ситуација е поволна само за инвеститорите и сопствениците на градежното земјиште, а сите други се губитници во играта за урбанизација.
Најголем дел од празните станови, всушност, се користат за изнајмување и, според најавите од ДЗС, на следниот попис ќе се покаже колку луѓе живеат во нив и по каква основа кога ќе се врзат со податоците на сопственоста.
Појавата на шпекулативните влијанија на пазарот на недвижности се должи на немањето прецизен показател за движењето на цената на становите. Народна банка ја мери цената на квартално ниво преку Индексот на цени, но тоа е изразено само во проценти, не во пари.
Индексот на цените на недвижностите, кој се изготвува од страна на НБРМ, се пресметува преку примерок од 16.000 станови на територијата на Скопје за кои бил објавен оглас за продажба преку агенции што се занимаваат со промет на недвижности.
Најдобар показател за движењето на цените на становите беа извештаите од регистарот на цени и закупнини што редовно на секои три месеци ги подготвуваше Агенцијата за катастар на недвижности. Во овие извештаи беа впишани детални податоци за обемот на трансакции по месеци и просечната цена на станбен простор за секоја општина посебно.
Но, веќе три години, Катастарот не го објавува овој извештај, а последниот објавен на веб-страницата е за периодот од 2020 година.
Fokus
