И покрај ветувањата за интервенција, државата со ограничен број нови станови тешко може да влијае врз пазар што го диктираат силната побарувачка и странските инвестициски фондови, додека цените на квадратот за неколку години речиси се удвоија.
пишува: Орце Костов
Во услови на зголемена побарувачка, растот на цените на станбениот квадрат во Скопје не се смирува ниту годинава, а дополнително масло на огнот долеа и засилениот интерес од странските инвестициски фондови, кои купуваат на големо. Статистиката покажува дека во периодот од 2020 до 2026 година, цените направиле неверојатен скок од речиси 100 проценти.
Според податоците на Државниот завод за статистика, во 2019 година, една година пред пандемијата со корона вирусот, Македонија имала стабилен пазар на недвижности и цената на квадратот се движела меѓу 750 и 800 евра во просек, со тоа што најатрактивните локации во Центар, Водно, Аеродром и Дебар Маало, не надминувале 1.000 евра за квадратен метар.
Во моментов, цените се околу 2.100 до 2.400 евра за квадрат во строгиот центар, а во околните населби, цените се движат од 1.500 до 1.800 евра. Според платформата „цена за квадрат“, просечната цена на квадратот во Скопје, на 30 март 2026 била 2.144 евра, а во текот на една година се бележи раст на цените од 17,42 проценти.
Растот на цените на становите требаше да го скроти владата со најавите дека ќе интервенира на цената на пазарот на недвижности преку изградба на што повеќе државни станови, но државата во следниот период ќе изгради само 255 станови во Скопје за комерцијална продажба, а останатото ќе бидат таканаречените социјални станови. Во услови кога приватниот сектор гради над 1.000 станови годишно, тешко е државата преку овој механизам да интервенира врз растот на цената на станбениот квадрат.
Овие државни станови на Акционерското друштво за стопанисување со станбен и деловен простор ќе ги доградува во три згради, од кои една е онаа во градската четврт „Даре Џамбаз“ со 112 станови, за чија продажба претходно беа објавувани повици за аукција. Ќе се продаваат и 32 станови во уште една зграда во Центар во Дебар Маало. Предвидени се и 111 станови во Чаир.
„Со Годишната програма за изградба, продажба и одржување на станбениот простор во сопственост на Република Северна Македонија за 2026 година се дефинирани активности за тековната година, како и планирани активности за иднината. Во Скопје, во рамки на програмата, предвидени се три објекти: еден е во изградба (комерцијална зграда во градската четврт Даре Џамбаз, кај „стара воена пекара“, со 112 станови), додека за останатите два се планирани подготовителни активности за нивна реализација во текот на оваа година.
Во 2026 година е планирано да се спроведат активности за обезбедување проектно-техничка документација за станбен објект со вкупно 111 станови наменети за продажба. Изведбата на овој објект ќе се одвива во следните неколку години, по спроведување јавна набавка за избор на изведувач. Интенцијата е во следните години да се зголеми понудата на станбен простор за комерцијална продажба и соодветно да се одговори на побарувачката по однос на типологија и квадратура на становите, велат за „Фокус“ од АДСДП.
Според усвоената програма одобрена од Владата, во текот на 2026, 2027, 2028 и 2029 година, покрај зградите во Скопје, ќе се продадат, односно ќе се изградат уште седум комерцијални станбени објекти во внатрешноста – три во Битола, две во Охрид и по еден во Штип и во Неготино.
Од јавното претпријатие за стопанисување со станбен и деловен простор се на став дека цените се надреални, особено во Скопје и тие ја надминуваат реалната платежна моќ на граѓаните.
–Факт е дека во изминатиот период имаме значителен раст на цените на недвижностите и дека во одредени сегменти тие веќе ја надминуваат реалната платежна моќ на граѓаните. Особено во Скопје (во Центар), овој тренд, во голема мера, е резултат на долготрајната нерамнотежа меѓу понудата и побарувачката, која се продлабочуваше со години. Пазарот во најголем дел го движи приватниот сектор, но токму затоа е важна улогата на институции како нашето Акционерско друштво, кое преку своите активности придонесува кон поголема стабилност и рамнотежа на пазарот. Нашите проекти имаат за цел да придонесат кон зголемување на понудата и да обезбедат дополнителни можности за граѓаните да дојдат до сопствен дом. Преку тие активности, ние имаме корективна улога на пазарот, но ефектите врз ценовните движења се остваруваат постепено и во рамки на пошироката пазарна динамика, коментираат од јавното претпијатие за „Фокус“.
Изградбата на нови станови е само еден од факторите на влијание врз динамиката на цените што се одредуваат и од други параметри на пазарот.
–Оттука, може да се заклучи дека изградбата на нови станови е важен сегмент во насока на стабилизирање на пазарот, но динамиката на цените останува условена од повеќе фактори – од вкупниот обем на понуда, до пошироките економски и финансиски движења. Воедно, треба да се има предвид дека за ваквите ефекти да станат видливи е потребен одреден временски период. Затоа, позначајни резултати може да се очекуваат преку континуиран и координиран пристап, со зголемена понуда и со соодветни политики за одржливо и достапно домување, додаваат оттаму.
Но, нивните станови, иако имаат ниска почетна цена, на крајот се продаваат поскапо и од кај приватните инвеститори. Таков пример беше еден од летните огласи лани во јули за продажба на осум станови во зграда, во населбата Пролет во Скопје, каде што АДСДП се јавува како коинвеститор.
Почетната цена беше околу 1.200 евра за квадратен метар. Начинот на продажба на овие станови се одвива по пат на аукција со позитивно наддавање, односно со задавање почетна цена за квадратен метар, на која може да се наддава минимум по 1 евро за квадратен метар. Првиот стан постигна вредност од 2.803 евра за квадратен метар. Наместо да се урне или намали цената на становите во строгиот центар на Скопје, цената се зголемила за 700 евра над просечната.
–При утврдувањето на цената на станбениот квадрат, се земаат предвид сите трошоци поврзани со реализацијата на проектот. Во оваа структура влегуваат трошоците за изработка на проектна документација, комунални давачки и други неопходни активности, при што најзначаен дел од вкупните трошоци се оние поврзани со самата изведба на објектот. По спроведување на постапките за јавни набавки за сите релевантни ставки, се изработува финансиска калкулација врз основа на која Друштвото утврдува предлог почетна цена на станбениот квадрат, за која согласност дава владата, објаснуваат од АДСДП.
Иако АДСДП има воспоставено официјален механизам на продажба на станови со еднакви можости за сите заинтересирани лица за купување стан преку јавно усно наддавање, механизмот со кој државата треба да се бори со инвеститорите очигледно некаде не функционира.
–Најповолен понудувач е оној што ги исполнува условите од огласот и понудил највисока цена. Овој модел на отворена постапка и јавна конкуренција практично ја исклучува можноста за злоупотреба или манипулација. Иако цените на аукциите понекогаш се повисоки од очекуваните, тоа се случува исклучиво како резултат на слободното наддавање меѓу учесниците. АДИССДП нема влијание врз нивните понуди – нашата улога е да обезбедиме фер, транспарентна и целосно јавна постапка, при што крајната цена ја формира пазарната динамика. Поради отворениот карактер на лицитациите, цената што се постигнува е резултат на слободниот пазар и конкуренцијата меѓу учесниците, а не на одлука или волја на Друштвото, додаваат од јавното претпријатие.
